华夏热点网:黄色天堂网站-商业地产企稳回暖,内地收入飙升助力领展全年收益同比增长4.8%

alan 体育 2025-05-29 1 0

界面新闻记者 | 王妤涵

5月27日,领展房地产投资信托基金(以下简称“领展”)在香港举行了业绩发布会,公布了其截至2025年3月31日的年度业绩。 

财报数据显示,面对香港零售业总销货价值同比下跌和全球高息环境持续压力,领展2024/2025财年收益仍达142.23亿港元,同比增长4.8%,物业收入净额增长5.5%至106.19亿港元。

截至期末,公司可分派总额达70.25亿港元,同比增长4.6%,每基金单位分派上升3.7%至272.34港仙。

交银国际研究指出,领展2025财年业绩稳定,派息好于市场预期,同时公司以必需消费为主的香港零售组合面对北上消费展现出韧性

重点财务数据摘要 图片来源:领展财报

“在宏观经济环境不明朗、业务面对重重挑战下,领展房托的全年表现保持稳健,充份展现抗逆力。要在当前气候下取得成功,领展将须进一步提升适应力、抗逆力及灵敏度,专注于公司跨越周期而实现成功的核心基本因素”,领展董事会主席欧敦勤在业绩发布会上表示。

香港零售市场压力倍增

从业务布局来看,中国香港是领展当前最大的市场。

截至2025年3月31日,领展共拥有154项物业资产,其中130项位于香港,12项位于内地,12项分布在澳大利亚、新加坡和英国,总估值达到2260亿港元。

领展投资物业组合分布图 图片来源:交银国际

市场环境方面,2024/2025财年,香港零售业市场经历着艰难时刻。整体零售业总销货价值按年下跌,尽管港人北上消费及出境旅游模式转趋稳定,但零售业仍面临挑战,而非必需品零售更是重灾区。

在此背景下,领展香港物业组合仍实现了收益和物业收入净额分别1.5%和2.8%的增长。

从业务结构看,零售物业占据公司的绝对主导地位,估值占比高达70.2%,其中香港零售物业就占所有物业估值的52.2%。

这一结构使其对消费市场变化极为敏感,也凸显了当前业绩增长的来之不易。

这主要得益于两大核心业务的支撑,香港零售物业组合收益76.13亿港元,停车场业务收益25.23亿港元,分别增长1.4%和1.7%。

但压力迹象仍然十分明显。

财报显示,期内领展香港零售物业平均月租金从64.4港元/平方呎降至63.3港元/平方呎,续租租金调整率20年来首次转负,录得-2.2%

面对挑战,领展也在进行资产优化,年内完成了香港富善商场及秀茂坪商场的提升项目,预计投资回报率分别为17.2%及19.9%。

据悉,目前正处于规划及法定审批阶段的项目资本开支约5.76亿元,其中涉及资本开支总额1.5亿元的项目预计在2025年中至2026年初期间完工。

内地业务业绩飙升

当香港市场面临逆风,内地业务成为领展亮眼的增长极

报告期内,领展内地物业组合总收益及物业收入净额分别同比飙升29.7%和28.9%。

这一增长主要源于上海七宝万科广场100%权益收购该项目的全年贡献大幅拉升了内地业绩表现。

去年2月,领展曾发布公告称,其已完成了对上海七宝万科广场剩余50%权益的收购,成为了上海七宝万科广场的唯一拥有者,并在去年7月份将上海七宝万科广场更名为上海七宝领展广场。

不过,即使剔除该贡献,其原有物业组合收益仍增长了6.5%。

出租率方面,期内内地零售物业租用率达95.9%,续租租金调整率虽受北京中关村项目拖累录得-0.7%,但排除该项目后实际达到7.6%的正增长。

领展在深圳的旗舰项目领展中心城更是展现战略价值。该项目凭借靠近福田口岸的区位优势,周末港客占比高达40%-50%,平日也有10%-20%,成功承接了“港人北上”的消费热潮。

另外,据领展方面介绍其在广州和北京的两个项目,广州天河领展广场二期和北京通州领展广场的改造已规划就绪,预留改造资金1.8亿港元。这些投资也将通过优化商户组合和空间设计进一步提升收益能力。

从REIT到“REIT+”转型

面对市场环境变化,领展在谋求战略转型。

今年2月,领展宣布成立全新基金业务平台“领展房地产投资”(Link Real Estate Partners)推进3.0战略升级,这也标志着从传统房托向多元化资产管理机构的转型。

该平台专门为私人机构资本提供服务由集团首席投资总裁宋俊彦担任行政总裁,旨在通过“房托+”方案引入第三方资本,投资不同风险层级的亚太区房地产资产。

据了解,该战略将重点配置“机会型”及“增值型”高风险资产以开辟新收入来源。

“通过领展3.0战略,集团将持续探索以不同方式强化领展房托物业组合,包括资产轮转及收购,特别是在澳大利亚、新加坡及日本市场”,领展行政总裁王国龙在业绩会上介绍称。

另外,据领展方面介绍,公司的总负债比率已由2024年3月31日的23.5%降至2024年9月30日的22.8%,净负债比率则保持在20.6%的低水平。

在去年9月净偿还44亿元债务后,集团的总负债金额已减少至556亿元。固定利率债务占整体债务组合的比例由2024年3月31日的69.8%,调整至66.4%,以反映对利率展望的转变。

交银国际研究指出,截至2025财年末,领展的平均借贷成本为3.6%。2025财年期末,公司约66.9%的融资采用固定利率或已对冲。

而鉴于近期HIBOR(香港银行同业拆借利率)下降,该行相信即使HIBOR未来反弹,仍会低于此前融资成本,有助于降低未来利息开支。 同时,其认为领展在下一财年业绩仍可大致保持轻微增长,而降息及房地产信托纳入港股通则会成为公司中长期股价催化剂

接下来,领展即将迎来上市20周年里程碑。回顾这段历程,王国龙在业绩会上充满自豪的表示,“我们完成了100多个资产提升项目;通过成功的资产买卖为基金持有人创造价值;凭借这些经验及成绩,我们有信心即使日后面对任何挑战,必能再创佳绩”。

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